家・土地
『権利証』について知りたい
不動産の「権利証」は大事なものだとよく聞きますが、どんなものですか？
■主婦 女性（６７歳）
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３０年以上前に自宅を建てたときの書類が色々あるのですが、どれが「権利証」なのかよくわかりません。「権利証」ってどんなものなのでしょうか。
「権利証」とは、正式には「登記済証」といい、平成１６年に不動産登記法が改正（以下「法改正」という。）されるまで、登記が完了した際に、法務局から不動産の買主等の登記名義人となった人に交付されていた書類です。法務局の「登記済」の赤い印が押されていますので、確認してみてください。
確認してみます。では、法改正後はどうなったのですか。
不動産登記申請がオンライン化されたことにより、「登記済証」に代わって「登記識別情報」という制度が導入されました。これは、「登記済証」と同様に、登記が完了した際に、法務局から登記名義人となった人に通知されるものですが、アラビア数字やアルファベットの組み合わせからなる１２桁の符号でできた情報です。不動産ごと、登記名義人ごとに異なる情報が通知されます。「登記識別情報通知」という書面に記載されており、目隠しを施された状態で交付されますので、必要が生じるまでは、開封しないことをお勧めしています。第三者に見られたりコピーされたりすると、従来の「登記済証」が盗まれたのと同じ危険性がありますので、管理には十分な注意が必要です。
自宅を建てたのは平成１６年より前なので、家にあるのは「登記済証」だと思うのですが、法改正によって使用できなくなったのですか。
いいえ。法改正前に登記された不動産については、今後も「登記済証」を使用することができます。現在お持ちの「登記済証」が無効になることはなく、登記申請の際に使用できますので、大事に保管しておいてください。
「登記済証」や「登記識別情報」は、どのようなときに必要になりますか。
「登記済証」や「登記識別情報」は、不動産の登記名義人が登記を申請する際に、本人確認の手段として必要になります。具体的には、
・不動産を売却するとき
・不動産を贈与するとき
・金融機関から借入れを行うために、不動産を担保にするとき
等に必要になります。
なお、不動産を相続した時には必要ありません。相続が発生したことは、戸籍謄本等により証明することができるからです。
『権利証』が見当たらなくて困っています
どこでなくしたのか、大事な権利証がないのです。
■農業 男性（６６歳）
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権利証（登記済証）が見当たらないのです。どうすればいいですか？
まずは落ち着いて探してみてください。過去に、土地の合筆や、ご自身の土地にお子さんが自宅を建てたことはありませんか。その際に、司法書士や土地家屋調査士から渡された書類の中に紛れ込んでいる可能性があります。重要書類として、滅多に開けない棚や金庫に仕舞われている方もいらっしゃいます。
考えられるところは探してみましたが、やはり見つかりません。
仮に他人の手に渡ったとしても、権利証（登記済証）だけでは、すぐに悪用されませんのでご安心ください。ところで、実印や印鑑登録証の管理はどうされていますか。
じつのところ、実印と印鑑登録証も見当たりません
それは大変です。まずは市区町村役場へ印鑑証明書を発行しないように連絡してください。さらに市区町村役場で改印届の提出もしくは印鑑登録廃止の手続を行ってください。警察へも紛失届を提出しましょう。
その後はどうすれば？
紛失した権利証（登記済証）に記載してあった不動産の登記事項証明書を新たに取得し、確認しましょう。法務局で請求するか、お近くの司法書士に依頼もできます。
登記事項証明書に変更がなければ安心ですか？
変更がないとしても安心せずに、権利証（登記済証）等を紛失したことを法務局に伝えてください。最終的に、市区町村役場に改印届または印鑑登録廃止届を提出してから3か月以上経過しても登記事項に変化がなければ、とりあえず安心です。
最近購入した土地は、権利証（登記済証）ではなく、登記識別情報通知書というもののようです。記載された符号を他人に見られたら紛失したことと同じと説明されましたが、どういうことですか？
所有権移転や担保権設定など重要な登記申請時に、権利証（登記済証）は紙の原本そのものを法務局に提供するのですが、登記識別情報は１２桁の符号を情報提供するだけで足りるため、登記識別情報通知書の紛失はもちろん、１２桁の符号を盗み見られたり、メモやコピーをされただけで、悪用される恐れがあります。そのため、通知された登記識別情報を失効させ、使用できなくする制度があります。ただし、本来の権利者自身も今後使用することができなくなります。
権利証（登記済証）や登記識別情報通知書を紛失したり、登記識別情報を失効させた場合、再発行はできますか？
権利証（登記済証）や登記識別情報は理由を問わず、再発行はできません。
再発行できないなら、権利証（登記済証）や登記識別情報が必要な登記手続は、どうすればいいのですか？
その場合は、登記手続を担当する司法書士が当該不動産の所有者であることを確認できれば、司法書士が証明書を作成して、手続を行うことができます。証明書作成の際には、運転免許証やパスポートなどの身分証明書が必要です。他にも、法務局による事前通知制度や公証人の証明制度というものもあります。
マイホームを購入するのに「土地や建物の登記」のことが知りたい。
■会社員 男性 （３７歳夫）
■公務員 女性 （３７歳妻）
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念願のマイホームを買おうと思っています。知人から土地や建物の登記が必要だと聞いたのですが？
はい、購入した土地や建物が自分のものであることを主張するために所有権に関する登記手続が必要です。また、土地や建物の購入のため金融機関から融資を受ける場合には、融資を受ける前提として、購入する土地や建物に金融機関の抵当権の設定登記をすることが必要となるケースが多いかと思います。
登記の手続は司法書士の方にお願いすることはできますか。
はい、土地や建物を購入した際の所有権に関する登記を始め、金融機関から融資を受ける際の抵当権設定登記、金融機関へのローンの返済終了後の抵当権抹消登記などについて代理して手続を行うことができます。また、あなたが売主に購入代金を支払う際にも同席して、売り手側の書類に間違いがないか確認し、書類や権利関係に不備がある場合には購入代金を支払わないようにアドバイスすることもできます。安心してお任せください。
登記手続には、どのくらいの費用がかかりますか？
主に登録免許税という登記手続に必要な税金と司法書士の手数料（報酬）の二つが必要です。住宅の購入の際には、登録免許税の軽減措置の適用対象になるケースもありますので、実際にご購入される時の税率と司法書士の手数料（報酬）については司法書士にお尋ねください。
妻や子に土地、建物を贈与したい
結婚30年を機に、妻に自宅の土地と建物を贈与したいと思っています。
■自営業 男性（66歳）
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今年で結婚30年。この機会に妻へ自宅の土地と建物を贈与したいと思います。どうすればいいですか？
不動産を贈与された時は、その贈与を受けた方の名義に変更するための「贈与による所有権移転登記」という手続が必要になります。また、不動産の贈与については、税制面でいくつか留意点があります。例えば、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用の不動産を贈与する場合は、贈与額が2000万円まででしたら、贈与税の配偶者控除が受けられますので、贈与税が課税されないという特例があります。ただし、税務署への申告は必要ですので、ご注意ください。
そんな制度があるのですね。それから自宅以外の不動産を娘に贈与したいと思っています。
贈与税が課税されないのは、通常の場合、年間の贈与額が110万円までです。これ以上の贈与には贈与税が課税されます。しかし、お嬢様はあなたの相続人ですから相続時精算課税制度の特例が利用できます。これはあなたが亡くなった時に、今回の贈与を相続税の中で計算する制度です。なお、こちらも同様に税務署への申告が必要です。
では、私の場合、妻や娘へ不動産を贈与しても問題はありませんね。
配偶者への居住用不動産贈与の特例も、相続時精算課税制度も、長期的な観点では不利益になる場合があります。制度の利用についてご心配な場合は、税務専門家等へご相談のうえ、ご自身でのご判断をお願いいたします。
わかりました、それでは贈与の登記手続を司法書士の方にお願いします。必要な書類と費用を教えてください。
登記手続には、贈与する方の印鑑証明書や権利証（登記済証又は登記識別情報）、贈与を受ける方の住民票が必要です。他には、司法書士への委任状や免許証などの身分証明書も必要です。登記費用については、贈与される不動産の固定資産税評価額に対して一定の税率の登録免許税と司法書士の手数料（報酬）がかかります。登録免許税とは、登記に必要な税金で、贈与の場合の税率は原則として、不動産の固定資産税評価額の2%です。登録免許税などの費用、手数料（報酬）については、お気軽に司法書士にお尋ねください。
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